​导读

10月份长租公寓行业呈现出利好的趋势，头部品牌走上了二级市场融资的快车道，政策的监管使得行业的运作愈加规范化，行业逐渐过渡到理性发展阶段。

10月份，长租公寓市场从盲目发展逐步过渡到理性发展阶段，政策法规趋向严管。

在融资方面，无论是股权投资，还是债权融资，都开始向头部品牌集中，市场的马太效应愈显。在市场竞争的环境下，大多数存活下来的长租公寓企业从片面追求规模快速增长，转向稳健地做好运营。

分散式长租公寓品牌的上市曙光

倘若按背景分类，现有的长租公寓形态可分成地产系、中介系、创业系、酒店系，以及政府背景的“国家队”；按运营模式划分，可分成集中式、分散式和服务式公寓三类。

从截至10月的动态来看，分散式长租公寓品牌争相寻求上市成为了最大亮点。日前，青客公寓已在美上市，而蛋壳公寓、自如公寓也先后传出过IPO的消息。

不过，随着长租公寓的不断“爆雷”，以及融资的进一步收紧，长租公寓品牌从一级市场直接获取融资的机会将变得更少。10月份仅有蛋壳公寓一家获得了1.9亿美元的D轮融资。

青客、蛋壳公寓分别递交的招股书财务数据显示，蛋壳公寓2017财年、2018财年的营业收入则分别为6.57亿元、26.75亿元，同比增长307.15%，2019财年前三季度则约为50亿元。

青客公寓2017财年、2018财年的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元人民币，同比增长70.17%，2019财年前三季度则为8.98亿元人民币。二者的收入主要来源于租金和服务费，其中租金收入占比达90%以上。

从营收和净亏损来看，蛋壳公寓的增长幅度远远高于青客公寓，背后其实是规模扩张的较量。行业马太效应之下，市场规模的大小，仿佛成为了能否活下去的检验标准。

除了格外引人关注的上市动态之外，10月份，长租公寓行业的开业与“爆雷”事件仍在继续。据整理，共有4家长租公寓品牌“爆雷”，原因皆为资金链断裂；在开业的项目中，不乏有“国家队”、地产系的身影。

分散式长租公寓

未来市场空间

据悉，中国分散式长租公寓市场兴起于2017年，分散式长租公寓的兴起源于与传统租赁的不同。统一的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，随着行业发展和社会变迁，分散式长租公寓近年来也将迎来爆发式增长。

数据显示，中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。

正是因为庞大的流动人口，催生了住房租赁市场的需求，激发了住房租赁市场消费升级，让分散式长租公寓迎来发展契机。

业内专家表示，中国真正意义的品牌公寓市场的发展正处于初期阶段，美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源，而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。

考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况。

目前租赁市场的主力军是中介和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。

政策优惠与严管并存

行业洗牌愈发激烈

10月份，从出台的政策来看，整体趋势与前两个月基本相同：一方面是政府针对住房租赁市场的扶持，另一方面是对市场运作的进一步规范化，比如规范互联网租房信息发布，打击中介发布虚假广告等行为，保证房源信息的准确性，从而加强对租房市场的监管。

值得注意的是，深圳推出了全国首个稳租金商品房租赁试点项目，房源为南山区塘朗城广场的248套带装修商务公寓，该项目总租期最多可达60个月，年度租金涨跌幅范围不超过5%。有分析人士认为，这是一次在住房租赁市场供应结构上的创新。

而在土地市场方面，10月全国共成交4宗租赁住房相关用地，包含上海一宗纯租赁住房用地；三宗含有租赁用地部分的综合用地，上海、杭州、西安各成交一宗。

整体来看，10月份长租公寓行业呈现出利好的趋势，一方面头部品牌走上了二级市场融资的快车道，自身优势愈增，另一方面政策的监管使得行业的运作愈加规范化，同时尾部不良品牌逐渐被清洗出市场，行业逐渐过渡到理性发展阶段。

分析显示，消费者行为的变化，为互联网智能化改造公寓行业提供了潜在可能。

一次“网络租房调查”表明，二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%，超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源，60.1%的网民愿意把房源信息放到网上，占到了绝大部分比例。

文章来源：综合整理自 观点地产网、小屋智能公寓