上周三，央行公布最新1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR报价为4.80%，均较上次报价下调5个基点，其中，5年期以上为新LPR机制亮相以来首次下调。

不过，部分城市的银行房贷利率逆风上涨，且由于年末贷款额度紧张，对放款时间不做承诺。

融360大数据究院监测数据显示，全国房贷利率上行趋势已经持续半年。2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨1BP，为相应期限LPR（以10月21日公布的5年期LPR报价为准）加点68BP；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1BP，为LPR加点100BP。

利率之差：最大1.40%

11月份，一线城市中，北京首套房贷利率水平保持稳定；广州略有下调，较10月下降2个BP；上海和深圳的首套房贷款利率水平变化幅度较大，环比上涨超过5个BP。上海地区的平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%，不再低于全国最低下限。不过具体到上海的各家银行来看，LPR减点20BP仍然是最主流的利率水平，与此同时，上海也有部分银行在11月将首套房贷款利率上调至5.45%。

二线城市中，13个二线城市的房贷利率水平上涨。长沙、沈阳地区和全国房贷利率同步实现“六连涨”。上月利率破“6”的4个城市中，南宁、苏州、郑州房贷利率进一步上涨，南宁地区的首套房贷款利率涨至6.30%，环比涨幅高达14BP，不管是利率水平还是涨幅都居全国之首；武汉地区则跌破6%，11月首套房贷款利率平均水平为5.93%。

11月首套房贷款平均利率最低十城市

11月首套房贷款平均利率最高十城市

由上可见，不同城市之间，首套房贷款平均利率最大相差1.40%，以贷款金额100万元，贷款期限20年为例，月供相差794元。

打好时间差：或有小惊喜

融360大数据研究院分析师李万赋表示，临近年底，多银行表示信贷额度紧张，停贷银行的数量逐渐增加，预计年前将会有更多银行暂停房贷业务，并于2020年元旦后予以恢复。

LPR下调前，部分城市基于房贷新规的硬性下限标准，提高了房贷利率水平，进而带来刚需用户的购房成本提升，市场观望情绪加大。LPR下调后，之前受新规影响较大的城市，可能会有所下调，以消弱此前房贷利率水平上调的影响。

不过，对于大部分城市而言，LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化，实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响，并反应在加点数上。三季度央行的货币政策执行报告中再次强调，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

因此，在房地产调控政策不发生明显变化的前提下，预计LPR的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上，再加上信贷额度的紧张情况，年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳，短期内不受LPR刺激。长远来看，5年期LPR下调有助于降低刚需用户的住房成本，稳定房地产市场预期。

具体到申请人是否可以享受到下降后的贷款利率，需要注意的是，能享受到这波下降“红利”的是已经在银行按LPR新规签订合同但还未放款的购房用户。在银行的实际房贷业务中，房贷利率的参考基准一般都以“放款日临近LPR”为准，因此，11月20日，LPR第四次报价，5年期LPR水平首降，已有个别银行当天放款的客户享受到了下调后的房贷利率。但这并不意味着11月20日之后的新用户，房贷利率都能下降。原因在于：20日当日放款的用户，其合同签订在20日之前，属于“存量合同”，加点数已经由合同固定下来，因此其首次放款利率相较签订合同时会下降5BP。但对于11月20日后签订的新合同，银行可以改变加点数，其大框架仍然是在满足当地房贷利率下限的基础上进行调整。也就是说，如果各地自律组织制定的房贷利率下限未发生变化，LPR下调后，很多银行可能会提高加点数以保证实际利率水平满足下限要求或保持利率稳定。

不过，可以肯定的是，在LPR下行的预期下，签订合同和放款期限之间存在的时间差，有可能带来购房用户实际利息支出小于其签订合同时的预期水平，对于这类用户，可以算是个小惊喜。

综合/融360大数据研究院

编辑/姜宇