这些年的房子，早已成为了一种“金融”工具，而非自住消费品。

一方面，居民贷款总额中，房贷占比不断提高。

在2018年，居民贷款规模达到49.7万亿，其中中长期消费贷30.5万亿，占比61%，短期消费贷8.7万亿，占比18%。

住房按揭贷款是中长期消费贷款中的最主要部分，2018年末达到25.8万亿，占全部居民贷款的54%。

一半以上的贷款都是房贷，足以说明房地产行业举足轻重的地位。

另一方面，居民杠杆率提升的速度也在持续加快。

在2019年一季度，居民杠杆上升了1.1个百分点，从53.2%升至54.3%。2008-2018年，这10年间共上升35.3个百分点，年均增幅达3.5个百分点。

在房价最高的长珠两三角，居民杠杆率已经逼近70%，浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。

对于一个普通家庭来说，不管是在老家县城，还是在省会或沿海大城市，杠杆率持续走高，意味着月供成本持续挤压家庭的其他消费，买房的难度呈现“指数级”的提升。

那么，未来10年，房子“越拉越贵”还是“越来越便宜”？

我们不妨从以下角度展开分析。

第一，货币还会不会一直向楼市涌入？

货币是一件商品价格最直接的驱动，房子也不例外，从1998年房改开始，年均M2的增速达到了15%以上，流通中的钱变多了，但是我们发现，像工业品、电子产品、汽车的价格却一直在下降，包含人力成本的食品、餐饮、服务业虽然有所涨价，但幅度并不高。

那么，多出来的这些钱都流向到哪里了呢？

当然是房地产，数据显示，1980年的时候，M2不足2000亿，到1990年的时候，M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候，M2规模达到13.5万亿，如今M2已经超过150万亿了。

M2总量扩张的同时，是现金购买力的缩水，以及不动产的飞速增值，房地产行业的规模，也从几百亿增长到了年均15万亿的体量。

过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，所以大家默认货币每年对内购买力减少了15-20%，这些购买力并没有凭空消失，而是转移到了房地产行业。

由此可见，通过储蓄而获得的增值幅度，相比货币的发行规模、房价的涨幅、各类生活费用的上涨幅度，基本可以用“龟兔赛跑”来形容。

但是，未来的货币政策，必然会有所转变。

一方面，是货币低增速时代来临，最近两年M2增速已经低于8%，连以前的零头都赶不上。

另一方面，房地产金融体系持续收紧，信托、影子银行、理财都不再向楼市涌入，最近实行的房贷利率挂钩LPR，更是形成了资金往实体经济流入的机制。

货币流动的方向改变，意味着实体经济崛起，房地产“稳中有降”，房子“越来越便宜”，是未来10年的大势所趋。

第二，房地产行业扩张模式的变化。

近20年以来，房地产行业的扩张模式，购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。

因此，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则。

这种模式，从源头开始，就是“价高者得”，到了下游的销售市场，房价水涨船高是自然而然的事，因为房企经营的本质是逐利的。

造成这种局面，主要是我们的市场一直以来“重销售、轻租赁”，租户缺乏安全感，房租连涨上涨倒是其次，关键是无法享受到学区、落户、医保等一系列与业主相同的权利。

但是，以后的楼市，“商保共存”才是主流。集体土地入市已经扫清障碍，北京共有产权房的试点未来可能会铺开，深圳最近也推出了年涨幅不超过5%的集体产权公寓，第二批租赁城市试点也在扩大。

房地产行业的扩张模式，将从如今单一的“土地招拍挂”，到“租售并举”转变，未来10年，保障房的体量会越来越大，房子可能不会便宜太多，但绝不可能“越来越贵”。

第三，人口流动的变局。

人口流动的趋势，正面临大变局。

美国投行摩根士丹利预测，未来10年，中国将形成5大超级都市圈：长三角、京津冀、粤港澳大湾区、长江中游以及成渝都市圈。5大超级都市圈，人口平均规模将达到 1.2 亿人，总人口占据中国城市人口的一半。

一个很有趣的数据是，在2018年，东莞市区小学生数量首次超过上海，成为低线级城市“逆袭”的典型代表。

深层次原因在于，珠三角人口非常密集，在21个常住人口增加超过10万人的城市中，广东省就有5个城市入围，分布之稠密，在全国都首屈一指。

从人口净流入指标来看，长三角与珠三角遥遥领先，而长江中游、成渝及中原等中西部城市群，还处于人口净流出的状态。

也就是说，以后这些人口稠密的城市，聚集的增量人口会越来越多，城区扩张、房子升值、学位不够用、人来人往，将会成为常态。

与此同时，年岁渐长的农民工，将不得不面临返乡回流的压力，长此以往，大城市的年轻人越聚越多，小城市、农村的老年人日益增长，这样的趋势，还会持续很多年。

人少的地方，房子无人问津是常态，比如鹤岗、玉门、威海，以及近两年受益棚改货币化的地市和县城，人多的地方依然如故，在调控的压力下还会保持平稳，但是指望大幅降价，可能性非常小。

综上所述，无论是货币、房地产模式还是人口，都不支持房价进一步走高，对普通购房者来说，房子必然会越来越“接地气”。

关于这个问题，经济学家的答案很“尖锐”。

中泰证券经济学家梁中华11月10日发文指出，房产并不是像消费品那样，卖出去就被消费掉消失了，已经卖出去的房子才是库存的大头。而这两年很多卖出去的房子是限售的，随着“解禁”潮的到来，或许也会对房地产市场构成压力。我们统计的100个城市中，有50个限售，限售期一般都在两年以上。这些房子未来会陆续竣工交付，“解禁”期也逐渐来临，当前很多城市如此高的房价之下，会否出现“减持”呢？会“减持”给谁？

显然，限售到期的房子，或许会成为未来房地产市场“抛售”的一股主要力量，未来10年，那些限售期限较长的城市，可能会面临“无力接盘”的困境。

其实，这种观点三位首富也一致认同。

在年初，李嘉诚退休后首次发声指出：买楼应该“量力而为”，“买来自己的住的，应该买，分期付款都没有问题”。

而王健林在今年1月份的年会说，房地产有“两大缺陷”，作为强周期性行业，现金流并不长远，2019年力争有息负债再降8%—10%。

马云关于楼市的论断更是尽人皆知，几年之前，就撂下了“大话”，称未来房价如葱，几乎可以媲美“白菜价”了，他在写给员工的内部信中也提到，年轻人尽量以事业为重，过去房子当然可以买。但放在当下的时点上，依然不建议，还不如租房奋斗。

因此，对购房者而言，房子贵还是便宜，并非是未来10年首要关注的事，最核心的问题，是买房子的需求，有没有透支自己的家庭财力，是不是买来自住，任何以投资名义买房的人，都应该早日清醒，属于房地产的黄金年代，已经远去了。